Nieuwe hypotheek bij onafhankelijk adviseur veel goedkoper dan bij de bank

Een recent onderzoek onder mensen die in 2016 of 2017 een hypotheek afsloten, heeft aangetoond wat u als onze klant natuurlijk eigenlijk allang weet: u sluit uw hypotheek beter via ons – uw onafhankelijk adviseurs- af, dan rechtstreeks via de bank.

Dit wordt onderbouwd met diverse argumenten en vooral harde cijfers.

Verschil in hypotheekrente kost u al snel € 8.000,-

Bij een bank betaalde men 0,67% meer hypotheekrente, dan het scherpste tarief op de markt. Bij een adviseur betaalde men 0,3% meer. Nog altijd duurder dan het scherpste tarief – maar dat heeft te maken met het afwegen van de persoonlijke situatie en goede voorwaarden (die zijn niet altijd bij de goedkoopste hypotheekverstrekker).

Omgerekend bij een looptijd van 10 jaar, kost dit renteverschil de huizenkoper zo’n € 8.000,- . Bij een langere looptijd nog veel meer.

Goedkoper advies, maar minder keuze

Eerlijk is eerlijk: bij de bank betaalt men gemiddeld  € 800,- minder voor advies. Maar afgewogen tegen bovengenoemde bedragen die u op termijn extra uitgeeft, valt dat natuurlijk weg. Bovendien heeft u bij de bank geen goed aanbod van alle partijen waar u uit kunt kiezen voor uw hypotheek. Banken bieden hun eigen producten aan met beperkte variatie en hebben er ook nog een commercieel belang bij welke u kiest.

Voor ons als onafhankelijk adviseurs staat alleen úw belang centraal.

Bron: onderzoek uitgevoerd door hypotheekonderzoek.nl

Huren of kopen

Als u voor de keuze staat om te gaan huren of kopen, is het belangrijk een aantal zaken in overweging te nemen. Het is namelijk niet vanzelfsprekend. Voor sommige mensen is kopen gewoon niet weggelegd. Om financiële of persoonlijke redenen. Wij nemen u graag mee in de overwegingen.

Waar wilt u wonen?

Een beslissing huren of kopen kan voor een groot deel afhangen van waar de woning moet staan. Wilt u graag in Amsterdam of Utrecht wonen, dan kan het al gauw zijn dat een koopwoning niet binnen uw mogelijkheden ligt vanwege de stijgende huizenprijzen. Als u dan toch graag in de stad wilt wonen, zou het kunnen dat u uitkomt bij een huurwoning.

Wat past bij u, huren of kopen?

Naast de vraag waar u precies wilt wonen is er ook de vraag wat beter bij u past. Bent u iemand die eens in de paar jaar verhuist naar een nieuwe stek? Dan is kopen op dit moment misschien nog niet verstandig. Wilt u juist een plek waar u kunt settelen voor de (middel-)lange termijn? Dan zou een koopwoning zeker een goede optie kunnen zijn.

Welke vrijheid kiest u? Vrijheid van huren of vrijheid van een koophuis?

De vrijheid van huren zit hem in de flexibiliteit, u kunt immers snel en gemakkelijk een huurwoning betrekken en verlaten. U kunt gemakkelijker gaan en staan waar u wilt. U zegt uw huur op en vertrekt naar een nieuwe plek. Toch is deze vrijheid relatief.

U heeft namelijk geen of een stuk minder vrijheid als het gaat om gewenste aanpassingen aan de woning. Als u een woning huurt, mag u over het algemeen geen muurtje verplaatsen of de woning buitenom in een andere kleur schilderen. Heeft u een koophuis dan is die vrijheid er wel. Dan kunt u zelf bepalen hoe u wilt dat uw woning er uitziet en het huis helemaal naar uw wensen (laten) aanpassen.

Het is maar net wat u aanspreekt. Als eigenwoningbezitter heeft u minder flexibiliteit als het gaat om verhuizen. Wilt u een andere woning betrekken, zult u eerst de oude woning moeten verkopen voordat u stappen kunt zetten naar een nieuw onderkomen.

Wat is financieel interessanter, huren of kopen?

Naast waar u wilt wonen en wat beter bij u als persoon past, is er nog de vraag wat er financieel interessanter is, huren of kopen. Met de huidige lage hypotheekrente bent u tegenwoordig meestal per maand goedkoper uit als u gaat kopen. De huren zijn de laatste jaren flink gestegen, zelfs in de sociale huursector. Tenzij u in de grote steden wilt wonen. Daar zijn de huizenprijzen zo hoog geworden dat u mogelijk toch goedkoper uit bent als u gaat huren, ondanks de ook verhoogde huurprijzen.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Een belangrijk onderdeel van de overweging ligt natuurlijk bij wat er mogelijk is. Kunt u met uw inkomen de hypotheek krijgen om het huis kopen dat u wilt? Als u bijvoorbeeld een startende ondernemer bent, is de kans groot dat u moeilijk aan een hypotheek kunt komen. Onderzoek voordat u zich op de woningmarkt begeeft wat uw mogelijkheden zijn voor een hypotheek.

Stijging van huur, stijging van hypotheekrente

Als u een overweging maakt tussen huren en kopen moet u verder kijken dan dit moment. Het is immers een lange termijn beslissing. “Een koopwoning komt naar je toe” wordt wel gezegd. Met andere woorden: u betaalt iedere maand aan de hypotheek en daarmee lost u telkens een stukje van de hypotheek af. Met als einddoel dat u na 30 jaar de hypotheek helemaal heeft afgelost en geen hypotheek meer hoeft te betalen. Bij een huurwoning geldt dat niet. Daar betaalt u maandelijks huur voor het gebruik van de woning. De huur zal in de loop der jaren stijgen en daar krijgt u mee te maken. Maar de woning zal nooit afbetaald zijn.

Toch kunt u ook met een koopwoning ineens voor stijgende lasten staan. Als de rentevaste periode is afgelopen gaat u een nieuw rentecontract aan met de bank, tegen de dan geldende rente. Dat zou zomaar eens een hogere rente kunnen zijn dan dat u nu betaalt. Dus ook een hypotheek is niet zonder risico van stijgende maandlasten.

Onderhoud van de woning

Een groot voordeel voor een huurder is dat u geen geld hoeft te steken in (groot) onderhoud van de woning. Is er een lekkage en moet het dak worden gerenoveerd? Niet uw probleem. Moet het huis buitenom worden geschilderd? Een belletje naar de verhuurder. Als u een koopwoning heeft dan zult u altijd een financiële buffer moeten aanhouden voor onderhoud van uw woning. Zeker als het een oudere woning is kan er een aardig bedrag per jaar gaan in gaan zitten om uw woning goed te onderhouden.

Heeft u veel spaargeld op de bank?

Heeft u onlangs een woning met winst verkocht en overweegt u nu te huren of kopen? Geld op de bank brengt momenteel niets op, en met de nieuwe schijven voor vermogensbelasting betaalt u meer belasting naarmate u meer geld op de bank heeft staan. Dan kan het dus interessanter zijn om uw geld in een (tweede) woning te steken i.p.v. te huren. Denk erom dat dit een lange-termijnkeuze is, en u het geld niet over een jaar nodig moet hebben. Overleg dus altijd met een financieel adviseur wat in uw situatie verstandig is.

Laat u goed informeren

Aan iedere optie, huren of kopen, kleven dus voor- en nadelen, en het is net wat u belangrijk vindt en wilt. En wat financieel mogelijk is. Onze financieel adviseur kan u inzicht geven in uw mogelijkheden en helpt u graag in uw keuze. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.

Nieuwbouw of bestaande bouw?

U bent op zoek naar een nieuwe woning en vraagt zich af wat een betere optie is, nieuwbouw of bestaande bouw. Twee opties met uiteen liggende eigenschappen. Een nieuwbouwwoning heeft veel voordelen qua keuze van inrichting en indeling t.o.v. bestaande bouw, maar er is veel meer aanbod van bestaande woningen. En daarnaast is een belangrijk punt uw smaak. Niet iedereen houdt ervan om in een nieuwe woning in een nieuwe wijk te wonen. Een jaren ’30 woning heeft vaak meer “charme”.

Om het voor u wat overzichtelijker te maken, hebben we de verschillen voor u uitgelicht in onderstaande tabel.

Verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw

NieuwbouwBestaande bouw
Huis bezichtigenEen nieuwbouw huis kunt u niet bezichtigen. U moet beslissen op basis van bouwtekeningen. Ook weet u vaak nog niet hoe een wijk er uit ziet.Een bestaande woning kunt u bezoeken. Ook is meestal al duidelijk hoe de wijk is ingedeeld en hoe de bereikbaarheid is.
OnderhandelingBij een nieuwbouw huis staat de prijs vast, is niet onderhandelbaar.Bij een bestaande woning kunt u met of zonder makelaar in onderhandeling gaan over de prijs.
KostenU koopt een nieuwbouw woning “vrij op naam”, dat betekent dat een aantal kosten bij de prijs zit inbegrepen. Overige kosten voor een nieuwbouw woning bestaan uit BTW, kosten voor hypotheekadvies en kadastrale uitmeting.Een bestaande woning koopt u “kosten koper”, dat houdt in dat u 2% van de koopsom aan overdrachtsbelasting betaalt, en kosten voor makelaar, taxatie, notaris en hypotheekadvies.
KoopovereenkomstEen koopovereenkomst bij een nieuwbouw woning bestaat uit twee delen. Een deel voor de grond en een deel voor de woning.Bij een bestaande woning heeft u 1 koopovereenkomst.
HypotheekDoordat u de woning vrij op naam koopt, kunt u de woning meestal maximaal financieren zonder dat u al teveel eigen geld mee hoeft te brengen. Bovendien kunt u vaak aanspraak maken op aantrekkelijke rentekortingen voor uw hypotheek bij nieuwbouw.Uw hypotheek voor een bestaande woning gaat tot maximaal 101% van de waarde van uw woning, terwijl de kosten hoger liggen. U zult dus altijd eigen spaargeld moeten hebben om de woning te kunnen financieren.
LeveringTussen het tekenen van de koopovereenkomst en de oplevering van een nieuwbouwhuis zit vaak lange tijd, en u heeft er geen tot weinig invloed op. Een exacte opleverdatum kan nooit gegeven worden, omdat er altijd rekening gehouden moet worden met weersomstandigheden en andere tegenslagen tijdens de bouw.Bij bestaande woningen is de oplevering een kwestie van een afspraak tussen verkoper en koper. U heeft zelf dus grote invloed op wanneer u uw woonhuis kunt betrekken.
InrichtingBij een nieuwbouwhuis staat u voor heel veel keuzes tegelijkertijd. De volledige inrichting wordt door u bepaald en kiest u zelf uit, naar gelang uw budget dit toelaat.  En u moet dit allemaal beslissen vanaf een tekening.Bij een bestaand huis is de inrichting al aanwezig. De keuken en badkamer staan al en een vloer ligt erin. Het is een kwestie van smaak en budget of u nu (of later) iets wilt aanpassen.
Verbouwen / onderhoudAls een nieuwbouw woning is opgeleverd, heeft u er de eerste jaren weinig onderhoud aan. Alles is immers nieuw.Bij een bestaande woning moet u er rekening mee houden dat u op korte termijn voor kosten in onderhoud komt te staan. Ook kan het zijn dat u vaker dan bij nieuwbouw verbouwingen doet om de woning beter te laten aansluiten bij uw woonwensen.
EnergieverbruikNieuwbouwwoningen worden meestal zeer energiezuinig opgeleverd.Het energieverbruik bij bestaande woningen ligt meestal een stuk hoger dan bij nieuwbouwwoningen.

Een tweede huis verhuren 2018: de mogelijkheden

Op dit moment worden op grote schaal tweede huizen aangekocht door particulieren om te verhuren. En mensen die verhuizen, behouden hun oude huis als investering – verhuur levert ze (vermoedelijk) meer op dan de extra lasten. Zie bijvoorbeeld het artikel ‘Amsterdammers worden minibeleggers’ uit Het Parool van 12 april 2018. Deze manier van een tweede huis verhuren speelt niet alleen in de grote steden; heel Nederland wil profiteren van extra huurinkomsten.

Een tweede huis verhuren heeft financiële voordelen

Een tweede huis valt in het box 3 vermogen. De schuld voor ervan ook. De huurinkomsten worden niet belast als inkomen uit arbeid (box 1), zolang er geen extra werkzaamheden aan zijn verbonden (zoals elke week gasten inchecken of de verhuur via een organisatie). De rente voor de hypotheekschuld is op dit moment nog erg laag. Terwijl de huren die gevraagd kunnen worden, de pan uit rijzen. Door deze combinatie van fiscale voordelen en lage rente, kunt u onder de streep een flink bedrag overhouden. Lees hierover meer op de website van de Belastingdienst.

Let op wel op! Als eigenaar van het huis heeft u uiteraard de reparatie- en onderhoudskosten. Een indicatie van deze kosten telt u op bij de jaarlijkse rentekosten voor een juiste kostenschatting.

Tweede huis kopen voor verhuur, hoe financiert u dat?

Er zijn drie manieren om het tweede huis te financieren:
1) U heeft vermogen om een huis aan te kopen. Dit vermogen heeft u op uw rekening staan óf u heeft een extra hypotheek afgesloten op uw Eigen Woning (als de overwaarde dit toelaat). Het (verhuurde) huis wordt met cash betaald bij de notaris. Op het verhuurde huis is dus geen hypotheekrecht gevestigd.

2) Voor de financiering van het verhuurde huis heeft u een hypotheek nodig die wordt gevestigd op het verhuurde huis. Het aantal geldverstrekkers die deze constructie financieren is beperkt. Daarnaast is de maximale financiering van het verhuurde pand 70%. U heeft dus spaargeld nodig om een tweede huis te verhuren. Daarnaast is de rente die de bank in rekening brengt 2 keer zo hoog.

3) U koopt een nieuw huis dat u financiert met een nieuwe hypotheek. U gaat in deze woning wonen. Het eerste huis wilt u aanhouden voor verhuur. U vraagt aan de geldverstrekker van het pand dat u wilt verhuren akkoord voor verhuur. U heeft immers bij de aankoop van het huis een hypotheekakte bij de notaris ondertekend, waarbij u aangaf de woning niet te verhuren zónder toestemming van de bank. Indien de bank geen akkoord geeft, moet u het huis verkopen. Let op! Als u geen toestemming van de bank heeft en u verhuurt dit huis toch, dan komt u in de problemen bij de verstrekking van de nieuwe hypotheek.

Hoe pakt u de financiering van uw tweede huis aan?

U heeft een huis met overwaarde én voldoende inkomsten om de hypotheek op de Eigen Woning te verhogen? Dan kunt u met de overwaarde een (verhuurd) pand aankopen.

Heeft u onvoldoende overwaarde? Er zijn een aantal geldverstrekkers die hypotheekproducten in de markt hebben gezet voor verhuurde panden. Dit zijn de zogenoemde investeringshypotheken. De hypotheekrente is hoger dan de particuliere hypotheek en ook moet er flink wat eigen geld worden geïnvesteerd. De hypotheek wordt verstrekt op basis van voldoende inkomen. Naast inkomen uit loondienst of onderneming, is het voor deze geldverstrekkers ook akkoord om huurinkomsten mee te nemen. Uiteraard moet hiervoor een huurovereenkomst worden overlegd dat nog minimaal één jaar loopt.

Deze oplossing geldt ook voor scenario 3, als u geen akkoord krijgt van de bank om het huis te verhuren. U kunt mogelijk deze hypotheek oversluiten naar een investeringshypotheek, die u wel de benodigde toestemming geeft. U moet wel voldoende (huur)inkomsten hebben voor de hypotheek voor het nieuwe huis én het verhuurde huis.

Zorg dat u altijd gedegen, onafhankelijk advies inwint voordat u aan de investering in een tweede huis begint. Uw financieel adviseur kijkt met u naar uw huidige situatie en mogelijkheden, maar denkt ook vast mee over uw situatie over 5, 10 of 20 jaar en weegt dit mee in het advies.

Starters op de woningmarkt

De woningmarkt staat onder spanning, heel woning kopend Nederland is in beweging. Woningen vliegen als warme broodjes soms zelfs boven de vraagprijs over de toonbank. De rente is nog steeds laag, dus een hypotheek is voordelig. Goed nieuws, zou je denken. Toch is er een specifieke groep op de huizenmarkt die het moeilijk heeft: starters.

Een opstapeling van nieuwe regelingen die gelden voor nieuwe hypotheken maakt het voor een starter moeilijk om aan een toereikende hypotheek te komen. Vaak is hulp van buitenaf nodig, en dat heeft niet iedereen beschikbaar. Toch zijn er ook voordelen. We zetten de uitdagingen en mogelijke oplossingen voor de starter op een rij:

Hypotheek voor starters: de uitdagingen

  1. Een starter heeft eigen geld nodig om de aankoopkosten te dragen. Een hypotheek krijgen kan maar tot maximaal 101% van de waarde van de woning. Zie artikel: huis kopen, sparen dus!
  2. De huizenmarkt is krap voor starters. Er wordt soms ruim boven de vraagprijs geboden voor starterswoningen. En dan kunnen veel starters het al niet meer betalen, laat staan financieren.
  3. Een starter zal bijna altijd maximaal moeten financieren.
  4. Een starter heeft nog geen eigen woning, dus geen mogelijke winst uit de woning die meegenomen kan worden.
  5. De hypotheek die een starter krijgt is een eenvoudige maar wel prijzige constructie. De hypotheek moet voor 100% annuïtair worden afgelost in 30 jaar. Anders krijg je geen hypotheekrenteaftrek. Een financiering d.m.v. deze hypotheekvorm betekent in de praktijk dat de bruto maandlasten bijna het dubbele zijn van een aflossingsvrije hypotheek.
  6. Bijna altijd zijn er 2 inkomens nodig om een hypotheek te krijgen. Een starter alleen redt het vaak niet zonder hulp.
  7. Er worden steeds meer soorten kredieten opgenomen in het BKR die invloed hebben op de leencapaciteit. Ook telefoonkredieten boven de 250 euro staan in het BKR. Twijfelt u hoe uw vlag ervoor staat? Vraag dan tegen een kleine vergoeding via bkr.nl een BKR rapport aan. Dan weet u van tevoren of er nog zaken zijn die u moet oplossen voor u begint aan een hypotheek.

Hypotheek voor starters: de voordelen en mogelijke oplossingen

  1. De rente is nog steeds erg laag.
  2. Voor starters zijn advieskosten meestal lager dan voor een doorstromer, soms de helft lager. Dit is omdat de hypotheekconstructie eenvoudiger is voor starters dan voor doorstromers.
  3. Als u als starter onvoldoende eigen middelen heeft om de kosten te kunnen betalen die gepaard gaan met het kopen van een huis, kunt u hulp inroepen. Starters mogen bijvoorbeeld de hulp van hun ouders inroepen als de situatie het toelaat. Er mag belastingvrij 100.000 schenking van ouders naar kinderen gaan voor aankoop van woning.
  4. Als een schenking geen optie is, dan is een Familiehypotheek ook een mogelijkheid. Dan financieren de ouders een deel van de hypotheek voor het kind.

Tips voor starters

Over het algemeen hebben starters het dus moeilijk op de woningmarkt maar er zijn wel openingen te vinden. Zo kan een starter toch de woningmarkt betreden. Enkele tips voor als u binnenkort op zoek gaat naar een woning:

  1. Begin op tijd met sparen voor een eigen woning.
  2. Informeer van tevoren goed wat u kunt lenen – voordat u gaat bieden op een woning. Dan weet u waar uw bovengrens ligt, zodat u goed en snel kunt schakelen in de woningmarkt van nu.
  3. Kredieten kunnen flinke invloed hebben op hoeveel u aan hypotheek kunt krijgen. Zorg dat u uw kredieten zo veel mogelijk heeft teruggebracht of afgelost. Ook de DUO lening (studiefinanciering) telt mee. Een adviseur moet er naar vragen.

Meer weten?

Wilt u meer informatie over uw persoonlijke situatie en zoekt u een passend advies? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend eerste gesprek.

Uw hypotheek in 2018, wat kunt u verwachten?

huis-hypotheek-2018Wilt u weten wat er gebeurt op de hypotheekmarkt in 2018? Misschien wilt u uw hypotheek aanpassen of bent u van plan een nieuwe woning te kopen. Of veranderen er andere zaken in uw persoonlijke situatie die effect kunnen hebben op uw hypotheek in 2018.
Sinds 1 januari 2018 zijn er weer een aantal nieuwe regelingen ingegaan voor hypotheken. Wij hebben een aantal veranderingen voor u op een rij gezet als het gaat om uw hypotheek én waar u rekening mee moet houden.

Tweeverdieners krijgen meer hypotheek in 2018

De regering heeft besloten om de maximale hypotheek te verhogen voor tweeverdieners. In 2017 mocht van het tweede (lagere) inkomen 60% meegeteld worden voor de berekening van de maximale hypotheek. In 2018 is dit verhoogd naar 70%. Wellicht betekent dit voor u net dat ene zetje in de rug dat u nodig heeft om uw droomhuis te kunnen kopen!

Maximaal lenen met NHG in 2018

De kostengrens voor een hypotheek met NHG is per 1 januari 2018 verhoogd. Vanaf dit jaar is de maximale hypotheek met NHG weer gekoppeld aan de gemiddelde woningwaarde in Nederland. De maximale kostengrens voor NHG in 2018 is € 265.000,-. Dit moet overeenkomen met een financiering van maximaal 100% van de waarde van de woning.

Energiebesparende maatregelen gestimuleerd door NHG

Wilt u gaan investeren in uw woning door energiebesparende maatregelen te nemen, dan wordt dit door NHG ondersteund. U kunt dan maximaal € 280.900,- lenen met NHG, mits het bedrag dat u extra leent volledig wordt gebruikt voor energiebesparende maatregelen. De hypotheek mag niet meer bedragen dan 106% van de waarde van de woning. Lees meer over de NHG kostengrens in 2018 op de website van nhg.nl.

NHG Hypotheek voor ZZP’ers verder versoepeld

In 2018 is het mogelijk om als ZZP’er een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie aan te vragen als ze nog maar 12 maanden zelfstandig zijn. U moet een inkomensverklaring opvragen bij een deskundige partij. Deze partijen werken samen met NHG en zijn te vinden op www.nhg.nl .
Uw inkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren. Dit mag een combinatie zijn van inkomsten uit loondienst en zelfstandig ondernemerschap. Het gemiddelde inkomen mag niet meer bedragen dat het inkomen uit het laatste jaar. Zie ook ons artikel “Hypotheek voor ZZP’ers“.

Perspectiefverklaring uitzendkracht

Sinds 5 juli 2017 accepteert NHG een perspectiefverklaring als bewijs van inkomen. Deze verklaring wordt opgesteld door het uitzendbureau. De uitzendkracht moet minimaal 1 jaar hebben gewerkt via het uitzendbureau. De verklaring wordt gebaseerd op een analyse van de arbeidsmarktpositie van de aanvrager. Daarnaast wordt er door het uitzendbureau ook gekeken naar uw CV, werkervaring, referenties en persoonlijke gesprekken.

Vervallen eis overlijdensrisicoverzekering bij NHG

Sinds 1 januari 2018 is de eis om een overlijdensrisicoverzekering bij een NHG hypotheek af te sluiten vervallen.

Minder hypotheek ten opzicht van de waarde van de woning

Sinds een aantal jaar daalt jaarlijks het percentage dat u mag lenen ten opzichte van de waarde van de woning. In 2018 kunt u nog maximaal 100% van de marktwaarde van uw woning aan hypotheek krijgen. Met deze regeling wordt gestimuleerd om de nationale hypotheeklast te verlagen. Voor u betekent dit dus wel dat u steeds meer eigen spaargeld moet inbrengen als u een huis wilt kopen.

In de praktijk komt het erop neer dat de bank maximaal de koopsom van de woning financiert en u de overige kosten (overdrachtsbelasting, notaris, adviseur etc.) uit uw spaargeld moet voldoen.

Minder hypotheekrenteaftrek in 2018

Een andere manier waarop de overheid probeert te stimuleren dat wij onze hypotheek zo laag mogelijk houden, is door de hypotheekrenteaftrek te verlagen. Dit zult u vooral merken als u in de hoogste schaal zit qua inkomstenbelasting, dan is sinds 1 januari 2018 uw maximale hypotheekrenteaftrek 49,50% (t.ov. 50% in 2017). Overigens betaalt u wel gewoon 52% over de bijtelling van het eigenwoningforfait. Meer over deze maatregel kunt u lezen in het artikel “Beperking hypotheekrenteaftrek“.

Schenken t.b.v. uw woning in 2018

Heeft u iemand die u kan helpen een woning te kopen via een schenking? Sinds 1 januari 2018 is dit tot 100.800 euro vrijgesteld van belasting – mits de ontvanger tussen de 18 en 40 jaar is én het geld gebruikt wordt voor het verbouwen of kopen van een huis of aflossen van een hypotheek. Wie het geld schenkt is niet belangrijk (dus niet alleen familie/ouders). Als u in 2015 of 2016 een belastingvrije schenking heeft ontvangen, mag er nog ‘bijgeschonken’ worden tot aan maximaal 100.800 euro (overgangsregeling). Lees hier alle voorwaarden en mogelijkheden: “Schenken aan kinderen

Restschuldfinanciering

Per 31 december 2017 is de hypotheekrenteaftrek vervallen voor de financiering van restschulden die zijn ontstaan bij de verkoop van de woning ná die datum. Het is wel mogelijk om restschulden te financieren, maar de rente is niet meer fiscaal aftrekbaar. Voor bestaande restschuldfinancieringen blijft de rente fiscaal aftrekbaar.

Seniorenhypotheek, wat zijn uw opties?

Senioren en hypotheek

U bent op leeftijd en wil een hypothecaire lening afsluiten. De banken werken niet mee als uw financiële situatie afwijkt. U heeft als senior behoefte aan maatwerk. In veel gevallen is er sprake van overwaarde en van stabiele inkomsten en uitgaven. De overwaarde kunt u opnemen door middel van een opeet-hypotheek.

Het naderend pensioen (en wellicht lager inkomen) speelt al een rol vanaf 57-jarige leeftijd. Hierdoor wordt u beperkt in de maximale hypotheeksom. De mogelijkheid bestaat om uw huidige inkomen aan te vullen met inkomen uit vermogen. Het inkomen uit vermogen is 3% van het vrij besteedbaar vermogen. Deze aanvulling kan een rol spelen bij de onder punt 1 genoemde oplossing, namelijk het tijdelijk versneld aflossen van de hypotheek.

Wij kunnen u de volgende oplossingen aanbieden voor senioren met een hypotheek:

1. U bent enkele jaren voor uw pensioen en wilt een deel van de hypotheek versneld aflossen

U koopt een woning en u nadert uw pensioen. U wilt tot uw pensioendatum een deel van de hypotheek versnelt aflossen om tijdens uw pensioen niet in financiële problemen te komen. Dit is verstandig. De bank wil alleen niet altijd meewerken, omdat de maandlast tot pensioendatum te hoog wordt. Op basis van een ‘explain’ van één van onze adviseurs vragen wij de hypotheek voor u aan. Hierbij maken wij ook gebruik van eventueel aanwezig vermogen.

2. Pensioengat

Het AOW-gat ontstaat wanneer één van de partners wel en de andere nog geen AOW ontvangt. Ditzelfde geldt voor verschil met ingangsdatum pensioen en AOW. U heeft een kortere periode een lager inkomen. Dit lagere inkomen kan voor deze periode opgevangen worden door spaargeld. De meeste banken vinden deze financiële posities afdoende om een hypotheek te verstrekken op basis van het hogere inkomen.

3. Recht op aflossingsvrije hypotheek voor senioren

In veel gevallen is een deel van uw hypotheek aflossingsvrij. U mag de rente fiscaal aftrekken als dit deel al bestond vóór 2013. Als u een nieuwe woning koopt, mag u dit deel meenemen. Hierdoor lost u minder af, maar zijn de maandlasten wel lager. Op basis van een ‘explain’ gaat de bank akkoord om uit te gaan van deze lagere lasten, waardoor u een hogere hypotheek krijgt.
Als senior heeft u dus vaak geen standaard hypotheekaanvraag. Wij helpen u graag bij de aanvraag van de hypotheek en de aankoop van de gewenste (senioren) woning.

Einde looptijd aflossingsvrije hypotheek, en dan? Verlengen of nieuwe hypotheek?

shutterstock_536362963In 2031 hebben mensen met een aflossingsvrije hypotheek een probleem. Huizenbezitters met een hypotheek van vóór 2001 hebben dan geen hypotheekrenteaftrek meer. Daarnaast kan het zijn dat de looptijd van de hypotheek eindigt. En wat gebeurt er als u in 2031 onvoldoende inkomen heeft óf al met pensioen bent? Deze groep huizenbezitters loopt het risico hun woning te moeten verkopen om de hypotheekschuld af te lossen. Dit kan worden voorkomen, maar hiervoor moet u nú in actie komen!

Als u de hypotheek in 2031 wilt verlengen of oversluiten, loopt u tegen de volgende problemen aan:

  • Uw inkomen is onvoldoende, bijvoorbeeld omdat u met pensioen bent. Let op! Uw pensioeninkomen wordt al meegeteld 10 jaar voordat u daadwerkelijk met pensioen gaat.
  • Als u vanaf 2031 geen hypotheekrenteaftrek meer heeft, wordt de hypotheek zwaarder getoetst. U ontvangt immers geen aftrek meer. Op basis van uw inkomen kunt u minder lenen. Ook hier geldt: 10 jaar vóór het aflopen van de renteaftrek (dus in 2020) wordt er geen rekening gehouden met het einde van de renteaftrek in 2031.
  • Het percentage van de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning wordt de komende jaren verder afgebouwd. Het kan zijn dat de maximale financiering in 2031 85% van de waarde van de woning is. De maximale financiering in 2018 is 100%.
  • De eventueel gekoppelde beleggingsverzekering levert minder op dat verwacht. Bij het afsluiten van deze polis zijn te hoge rendementen voorgespiegeld. De opgebouwde waarde is onvoldoende om de hypotheekschuld af te lossen.

Actie is nú vereist

Om te voorkomen dat u in 2031 uw woning moet verkopen, is het belangrijk om nú in actie te komen. De hypotheek oversluiten kan u een boete opleveren in verband met het openbreken van de rentevasteperiode (deze is overigens fiscaal aftrekbaar), maar voorkomt dus problemen aan het einde van de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek.

U profiteert mee van de lage hypotheekrente

De nieuwe hypotheek wordt voor een periode van 30 jaar (maximale looptijd hypotheek) afgesloten. Én u maakt gebruik van de huidige lage hypotheekrente.

Wij adviseren voor de nieuwe hypotheek een aflosvorm te kiezen: annuïtair of lineair. Hierdoor voorkomt u de problemen die bij een aflossingsvrije hypotheek spelen. Door te kiezen voor een aflosvorm gaat u steeds minder rente betalen (de schuld wordt minder), dit is verstandig met het oog op het regeringsbeleid om de hypotheekrenteaftrek verder te beperken. Door minder rente te betalen, bent u minder afhankelijk van de hypotheekrenteaftrek.

Klik hieronder op ‘Maak een (bel) afspraak’ en vraag direct een adviesgesprek aan met uw adviseur.

Vervroegd uw hypotheek aflossen met een kapitaalverzekering

Vervallen tijdklemmen voor kapitaalverzekeringen

Per 1 april 2017 is er een maatregel in werking getreden op het gebied van kapitaalverzekeringen. De zogenaamde tijdklemmen vervallen voor de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW), de Spaarrekening Eigen Woning (SEW) en het Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW). Wat houdt dat nu precies in? We leggen het u uit.tijdklem

Binnen een KEW, SEW of BEW bouwt u fiscaal vriendelijk kapitaal op door middel van rente en/of rendement. Over het gespaarde bedrag binnen deze kapitaalverzekering hoeft u geen belasting te betalen. Ook niet over het rendement of rentevoordeel wat u behaalde. Hier zat wel een aantal regels aan verbonden. Het rentebestanddeel in de uitkering van een KEW, SEW en BEW is onbelast als de uitkering niet meer bedraagt dan:

  • € 36.900, als er minimaal 15 jaar premie is gestort (lage uitkeringsvrijstelling)
  • € 162.500, als er minimaal 20 jaar premie is gestort (hoge uitkeringsvrijstelling)

Om voor de vrijstelling in aanmerking te komen gold dus dat er gedurende een aantal jaren (15 of 20 jaar) premie moet zijn betaald. Deze periode wordt de tijdklem genoemd.

In een aantal bijzondere situaties werd deze tijdklem al losgelaten. Dit was het geval bij echtscheiding, verkoop van een woning met restschuld en als er sprake was van schuldsanering.

Vanaf april 2017 zijn deze tijdklemmen volledig vervallen en bent u dus niet meer gebonden aan de minimale termijn van 15 of 20 jaar premiebetaling. Voorwaarde is wel dat de KEW, SEW of BEW zoveel mogelijk moet worden gebruikt voor de aflossing van de hypotheek.

Heeft u nog een polis van voor 1992 (voor Brede Herwaardering), dan vervallen ook daarvoor de tijdklemmen, maar geldt dat de uitkering niet verplicht moet worden gebruikt voor het aflossen van de hypotheek.

Gedeeltelijke afkoop niet meer mogelijk

Onder het eerdere besluit dat in een aantal bijzondere situaties afkoop toeliet binnen de 15 of 20 jaar, was het ook toegestaan om slechts een gedeelte van de polis af te kopen en de rest door te laten lopen. Dit is onder deze nieuwe wettelijke regeling niet meer mogelijk. Als u de polis wilt gebruiken, zult u deze in zijn geheel moeten afkopen.

Heeft u na het aflossen van (een deel van) uw hypotheek nog geld uit de KEW, SEW of BEW over, dan moet u inkomstenbelasting betalen over het rentebestanddeel in (het restant van) de uitkering. U mag de afkoop van de polis ook gebruiken voor een verbouwing van de woning.

Is afkopen van een kapitaalverzekering een goed idee?

Het kan in sommige gevallen interessant zijn om een KEW, BEW of SEW eerder te laten uitkeren. Door voor een vroegere uitkering te kiezen, kan het zijn dat u in de toekomst belasting bespaart, omdat de uitkering dan nog niet boven de hoogte van uw hypotheek uitkomt.

Dat de mogelijkheid om af te kopen bestaat, wil niet zeggen dat dit verstandig is om te doen. Misschien heeft uw polis wel een zeer gunstig rendement of wil uw bank/verzekeraar niet meewerken aan een afkoop, of moet u een boete betalen als u eerder afkoopt of uw hypotheek eerder wil aflossen. Sommige kapitaalverzekeringen bouwen het meeste rendement pas op aan het einde van de looptijd, omdat er allerlei kosten in rekening zijn gebracht in de eerste jaren dat de polis liep. Dan zou het zonde zijn om de polis vervroegd af te kopen.

Wij raden u aan om eerst contact met ons op te nemen voordat u het besluit neemt uw KEW, BEW of SEW vervroegd af te kopen.

Eigen woning & hypotheek

Sinds 2013 is een aantal regelingen ingezet om het hebben van een (hoge) hypotheek te ontmoedigen. Deze lijn wordt doorgetrokken in 2018. De overheid wil graag dat mensen gemiddeld minder hypotheek op hun huis hebben. Hieronder leest u welke maatregelen zijn genomen.

Vervallen restschuldregeling bemoeilijkt verhuizenHypotheekklem

Per 1 januari 2018 vervalt de fiscale restschuldregeling. Verkoopt u een woning met verlies, dan houdt u een stuk restschuld over. De overheid heeft destijds een tijdelijke regeling ingesteld om restschulden te kunnen meefinancieren in de nieuwe hypotheek, en de hypotheekrente over de restschuld was fiscaal aftrekbaar. Deze regeling komt per 1 januari 2018 te vervallen. Alleen rente en kosten over restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 zijn nog fiscaal aftrekbaar voor een duur van 15 jaar.

Verhuizen met een restschuld wordt dus lastiger vanaf 2018. Wilt u nog van deze regeling gebruik maken, wacht dan niet langer en probeer nog voor het eind van het jaar uw huis te verkopen en de hypotheek over te sluiten voor uw nieuwe woning.

Rekenvoorbeeld

Stel, u kocht in 2007 een woning voor € 200.000. U financierde uw aankoopkosten mee en een kleine verbouwing, waardoor u een hypotheek nodig had van € 215.000. Helaas is uw woning in de afgelopen jaren minder waard geworden. Met moeite heeft u uw huis voor € 180.000 weten te verkopen. Omdat u in de tussentijd niets van uw hypotheek heeft afgelost, blijft er nu een restschuld over van € 35.000. Vanaf 1 januari 2018 mag u de rente die u over deze restschuld betaalt, niet meer aftrekken.

Een van de gevolgen van deze maatregel is dus een hogere maandlast voor mensen die de restschuld toch willen meefinancieren.

Restschuld trekt totale hypotheekbedrag omlaag

Een ander belangrijk gevolg van deze maatregel, is het effect op uw leencapaciteit. Als u uw huis vanaf 2018 met verlies verkoopt en de restschuld mee wilt financieren, dan wordt het gedeelte van uw hypotheek dat uw restschuld is, gezien als een consumptief krediet. Een consumptief krediet drukt normaal gesproken zwaar op de maandlasten, en daarom kunt u dan minder hypotheek krijgen. Een restschuldfinanciering zorgt er vanaf 2018 dus voor dat het bedrag dat u maximaal aan hypotheek kunt krijgen flink daalt.

De impact die deze verandering heeft is enorm. Vanaf 1 januari 2018 kan het zijn dat u tienduizenden euro’s minder hypotheek kunt krijgen dan in voorgaande jaren, als u met een restschuld zit. Hierdoor zou uw droomwoning wel eens verder weg kunnen zijn dan u nu denkt.

Is uw hypotheek hoger dan de waarde van uw huis, en denkt u erover te verhuizen? Dan is het zeer aan te bevelen om hierover een afspraak met uw financieel adviseur in te plannen. Uw adviseur berekent wat de wetswijziging voor uw situatie precies inhoudt en wat de eventuele oplossing hiervoor is.

Beperking hypotheekrenteaftrek hogere inkomens

Vanaf 2013 is er een regeling ingezet om de hypotheekrenteaftrek te verminderen voor mensen met hogere inkomens. De hypotheekrente kunt u aftrekken van uw inkomen in Box 1. Zit u met uw inkomen in de hoogste inkomstenbelastingschijf van 52%, dan kon u in het verleden uw hypotheekrente tegen dezelfde 52% aftrekken. Vanaf 2013 tot 2041 wordt dit maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente afgebouwd tot 38%. Dit gaat met 0,5% afbouw per jaar. U kon in 2017 uw hypotheekrente maximaal tegen 50% aftrekken, in 2018 wordt dit 49,5%. Deze beperking geldt niet alleen voor hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn ingegaan, maar ook voor hypotheken van voor die tijd. U valt in deze hoogste belastingschijf voor inkomen zodra u belastbaar inkomen heeft van meer dan € 68.507 (vanaf 1 januari 2018).

Maximale hypotheek omlaag naar 100%

De maximale hypotheek die u in 2018 mag afsluiten voor een woning daalt van 101% naar 100% van de waarde van de woning. Ook dit is een maatregel van de overheid om zogenaamde overkreditering te beperken. Dit betekent dat u meer eigen geld nodig heeft om een nieuwe woning aan te kopen, want alle kosten die gepaard gaan met het aankopen van een eigen woning komen nog bovenop de koopprijs. U zult dus overdrachtsbelasting en kosten voor financiering, makelaar en notaris etcetera zelf moeten betalen.

Rekenvoorbeeld

Stel u koopt een woning van € 300.000 kosten koper (taxatiewaarde is ook € 300.000). De aankoopkosten, bestaande uit 2% overdrachtsbelasting en kosten voor notaris, taxatie, hypotheek zullen bij elkaar opgeteld ongeveer op € 10.000 uitkomen. Deze € 10.000 zult u uit uw eigen geld moeten bijleggen.

Meer hypotheek voor tweeverdieners

Aan de andere kant wordt het voor tweeverdieners opnieuw gemakkelijker om een hypotheek te krijgen. In 2017 mocht het inkomen van de minstverdienende partner maar voor 60% worden meegerekend. Vanaf 2018 gaat dit percentage naar 70%.